باختصار — في الجزائر، يخضع البيع على التصاميم (VSP) للقانون رقم 11-04 ونصوصه التطبيقية. قبل دفع أي مبلغ، تحقق من المرقّي العقاري والأرض والتراخيص والعقد، ومن الضمان الخاص بالمشروع وبالسكن المحدد لدى صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقية العقارية (FGCMPI). يتبع الدفع تقدم الأشغال، مع رصيد نسبته 5 % عند الاستلام. مجرد انخراط المرقّي أو كتيّب دعائي لا يكفيان. ✓ تم التحقق بتاريخ 07/10/2026 · المصادر: FGCMPI، وزارة السكن، الوكالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره (ENPI) والمديرية العامة للضرائب (DGI).
شراء سكن قبل اكتماله يسمح لك بتقسيط الدفع، لكنه يلزمك طوال فترة البناء. قارن السعر الإجمالي والآجال والتجهيزات والضمانات. الشراء على التصاميم ليس بالضرورة أرخص من سكن منتهٍ.
البيع على التصاميم والحجز: عقدان مختلفان
يميّز القانون رقم 11-04، كما ورد في مجموعة نصوص FGCMPI، بين أمور منها:
- عقد الحجز، وهو يحجز ملكًا سيُبنى ويتضمن دفعة مسبقة وفق الشروط القانونية. تُودَع هذه الدفعة في الحساب المخصص لدى FGCMPI باسم الحاجز؛ ولا ينبغي اعتبارها دفعة حرة تُحوَّل إلى الحساب الشخصي لأحد المسوّقين.
- عقد البيع على التصاميم، يحرره موثق ويُسجَّل ويُشهَر في المحافظة العقارية. وهو ينظّم نقل الحقوق على الأرض، ثم على البنايات تدريجيًا كلما أُنجزت.
فالملكية لا تبدأ بالضرورة يوم تسليم المفاتيح فقط. أما الاستلام فيكون بمحضر حضوري يُعدّ أمام الموثق نفسه، وفق الشروط التي ينص عليها القانون، ومنها شهادة المطابقة.
بالنسبة للحجز، يشير FGCMPI إلى دفعة مسبقة لا تتجاوز 20 % من السعر التقديري. اسأل عن العقد الذي توقّعه، وأين ستُودَع الأموال، وما القواعد المطبقة عند الإلغاء. إن وثيقة طلب بعنوان «حجز مسبق» لا تُعفي من الإطار القانوني.
التحقق من المرقّي والبرنامج قبل أول دفعة
اجمع الوثائق التالية ثم اطلب التحقق منها:
- الهوية القانونية للمرقّي واعتماده وتسجيله المهني؛
- انخراطه في FGCMPI؛
- شهادة الضمان المتعلقة بالمشروع والسكن المعروض، مع المراجع المطابقة؛
- أصل ملكية الأرض والحقوق التي تتيح البناء عليها؛
- رخصة البناء، وحسب المشروع، رخص التجزئة والتهيئة؛
- المخططات والمساحات والتجهيزات والأجزاء المشتركة الموعودة.
يميّز موقع FGCMPI بين المرقّين المنخرطين والمشاريع المضمونة. تحقق لدى الصندوق من السكن المحدد بالضبط، حتى لو أراك المسوّق اسم شركته في قائمة. احتفظ بالنسخ والردود المكتوبة.
وتكمل هذه الفحوصات زيارة الورشة ورأي تقني مستقل. فالصور أو المجسّم لا تثبت لا التقدم الفعلي في الأشغال ولا مطابقة ما بُني.
جدول الدفع المنظّم
ينص المرسوم رقم 13-431 المؤرخ في 18 ديسمبر 2013، المادة 3، على الدفعات التالية في البيع على التصاميم:
| المرحلة | الدفعة من السعر المتفق عليه | المجموع التراكمي |
|---|---|---|
| توقيع العقد | 20 % | 20 % |
| إنجاز الأساسات | 15 % | 35 % |
| إنجاز الهيكل، بما فيه العزل والحواجز | 35 % | 70 % |
| إنجاز جميع الأشغال، بما فيها الربط بالشبكات والتهيئة الخارجية | 25 % | 95 % |
| تحرير محضر الاستلام | 5 % | 100 % |
هذه دفعات متتالية، وليست خمس نسب تُطبَّق على الرصيد المتبقي. ولا تخلطها بالدفعة المسبقة في عقد حجز مستقل.
قبل كل طلب دفع، قارن الطلب بالعقد وبإثباتات بلوغ المرحلة. اطلب توضيح أي طلب دفع مسبق. استعمل القناة البنكية والمراجع المتفق عليها مع الموثق، واحتفظ بوصل كل دفعة.
ما يجب أن يحدده العقد
اطلب مشروع العقد مبكرًا بما يكفي لفحص:
- تعيين السكن ومساحاته وملحقاته وحقوقه في الأجزاء المشتركة؛
- المخططات والتجهيزات الملحقة؛
- السعر وتركيبته وقواعد المراجعة المحتملة؛
- جدول الدفع المرتبط بتقدم الأشغال؛
- أجل التسليم وصيغة غرامات التأخير؛
- مراجع الضمانات والتأمينات؛
- كيفيات معاينة العيوب والاستلام.
شرط المراجعة لا يمنح المرقّي سلطة غير محدودة، إذ يجب أن تكون كيفياته منصوصًا عليها في الإطار القانوني. اطلب أيضًا كشفًا بمصاريف العقد: فحقوق الترقية العقارية وإعفاءاتها لا تُستنتج من مبلغ جزافي واحد اسمه «مصاريف الموثق».
ما فائدة ضمان FGCMPI؟
ينظّم القانون ضمانًا يشمل خصوصًا استرجاع الدفعات المسبقة وإتمام المشروع، بحسب الأحداث والآليات المنصوص عليها. كما ينظّم تدخل الصندوق في بعض حالات تقصير المرقّي.
هذا لا يعني أن مجرد تأخير يمنح تلقائيًا حق استرداد فوري وكامل. يجب إثبات تغطية المشروع والمبالغ المعنية والحدث المُفعِّل والإجراء. اسأل FGCMPI كيف تنطبق شهادتك على الوضعية التي تواجهها.
احتفظ بالعقد وشهادة الضمان ووصولات الدفع والمراسلات والمعاينات. في حالة سحب الاعتماد أو تقصير المرقّي، اتصل بالصندوق واطلب فحص حقوقك قبل أن تقرر استئناف الأشغال بنفسك أو توقيع اتفاق جديد.
التأخير والتسليم والعيوب: احتفظ بالأدلة
يفرض المرسوم رقم 13-431 صيغة تعاقدية لحساب الغرامات. وباستثناء القوة القاهرة، تُحسب غرامة التأخير انطلاقًا من الأيام المعاينة وتُخصم من السعر عند تسديد الرصيد، بسقف 10 % من السعر المتفق عليه. وينص القانون على معاينة من طرف محضر قضائي.
قبل أن تخصم أي مبلغ بنفسك، اطلب التحقق من نقطة الانطلاق والأسباب المذكورة والمعاينة والحساب. إن تاريخًا شفويًا يعلنه مسوّق لا يعوّض التاريخ التعاقدي.
عند الاستلام:
- زر السكن وتحقق من التجهيزات والشبكات والمنافذ؛
- اطلب وثائق المطابقة والمحضر المنصوص عليه؛
- اطلب تدوين العيوب والتحفظات المعاينة بدقة؛
- احتفظ بصور مؤرخة والمراسلات والوثائق المسلَّمة؛
- اطلب تحديد الإصلاحات المنتظرة ومتابعتها.
تسليم المفاتيح لا يُسقط الضمانات القانونية المطبقة، ولا سيما ضمان الإتمام التام والمسؤولية العشرية. وموضوعهما ليس واحدًا: اطلب تكييف العيب قبل الشروع في أي طعن.
الجالية: برامج ENPI وLPP وLPL
تعرض ENPI عروض LPP وLPL، وهما صيغتان مختلفتان. لا تفترض أن سعرًا أو شرط دخل أو كيفية دفع تصلح لجميع العمليات.
تصف بطاقة لوزارة السكن نُشرت في 26 أفريل 2021 صيغة LPP موجهة للجالية الجزائرية بالخارج، بشروط تخص خصوصًا الطالب وزوجه، وعدم امتلاك سكن أو الاستفادة من مساعدة سابقة للسكن، والدفع بالعملة الصعبة في الصيغة الموصوفة.
هذه البطاقة المؤرخة لا تثبت أن حملة مفتوحة حاليًا ولا أن لك حقًا في سكن. تحقق من العرض الجاري لدى ENPI: الولاية، والتوفر، والأهلية، والسعر، والعملة، والحساب الرسمي للمستفيد، وجدول الدفع. إعلان عن تغيير كيفيات الدفع لا يعوّض الشروط المكتوبة في ملفك.
بالنسبة لـ AADL أو LPA أو أي صيغة أخرى، راجع شروطها الخاصة بالإقامة والمداخيل والاستفادة. ووجود خانة «رقم الضمان الاجتماعي» في استمارة لا يسمح وحده بالاستنتاج أن الجالية كلها مؤهلة أو مستبعدة.
أسئلة شائعة
المرقّي منخرط في FGCMPI: هل يمكنني الدفع؟
تحقق أيضًا من ضمان المشروع والسكن، والتراخيص، والعقد، وقناة الدفع. الانخراط وحده لا يجيب عن هذه الأسئلة.
هل يمكنني الشراء وأنا في فرنسا؟
حضّر الوثائق والتمويل، وعند الحاجة وكالة محددة يصادق عليها الموثق. نظّم فحوصات مستقلة في عين المكان.
هل الحجز هو نفسه البيع الموثق المشهر؟
لا. لهذين العقدين آثار مختلفة وقواعد خاصة بكل منهما، لا سيما فيما يخص الدفعات المسبقة. اطلب تحديد العقد المقترح قبل التوقيع.
هل يجب دفع الرصيد قبل رؤية السكن؟
يضع المرسوم نسبة 5 % المتبقية عند محضر الاستلام. اشترط احترام الفحوصات والإجراءات المنصوص عليها، ولا تخلط بين طلب دفع تجاري وهذه المرحلة.
لإعداد الميزانية والفحوصات المشتركة بين كل عمليات الشراء، راجع دليل شراء العقار من الخارج.
المصادر الرسمية
- FGCMPI — القانون رقم 11-04 والمرسوم رقم 13-431، المجموعة الرسمية.
- FGCMPI — مراقبة المرقّين المنخرطين والمشاريع المضمونة.
- FGCMPI — أسئلة شائعة.
- ENPI — عروض وصيغ السكن.
- وزارة السكن — بطاقة LPP للجالية بالخارج، 26 أفريل 2021.
- DGI — قانون التسجيل 2026.
آخر تحقق: 07/10/2026. اطلب من الموثق المكلف بالملف فحص السندات والعقود والشروط المطبقة على عمليتك.
— فريق تحرير Bledz