باختصار — العقار القديم هو عقار تراه وتزوره قبل التوقيع: الخطر الرئيسي فيه هو سند الملكية (هل هو سليم؟). أما البيع على التصاميم (VEFA، أي البيع في حالة المستقبل للإنجاز)، فهو شراء على الورق من مرقٍّ عقاري: الخطر الرئيسي فيه هو تأخر الورشة أو توقفها نهائيًا. للخيارين مخاطرهما الخاصة بالنسبة للجالية. تم التحقق بتاريخ 2026-07-15.
من المعني، وماذا تحتاج، وكم يكلّف
أنت تعيش في فرنسا أو بلجيكا أو كندا، وتريد الشراء في البلد. أمامك طريقان:
- العقار القديم: شقة أو فيلا أو محل مبني بالفعل. تشتري من شخص عادي.
- البيع على التصاميم (VEFA): توقّع عقدًا مع مرقٍّ عقاري لسكن لم يُسلَّم بعد (وغالبًا لم يُبنَ بعد).
للاطلاع على سير الإجراءات كاملًا، راجع أدلتنا المخصصة: شراء عقار في الجزائر والشراء على التصاميم (VEFA) من مرقٍّ عقاري. هنا نقارن بين المخاطر والتكاليف لنساعدك على الاختيار.
مقارنة سريعة
| المعيار | العقار القديم | البيع على التصاميم (VEFA) |
|---|---|---|
| ما تراه | العقار نفسه | مخطط ومجسم وعقد |
| السعر | غالبًا أعلى للمتر المربع في المدن الكبرى | غالبًا أكثر جاذبية، لكنه يختلف حسب المدينة |
| المدة قبل السكن | فورًا بعد العقد التوثيقي | من عدة أشهر إلى عدة سنوات |
| الخطر الرئيسي | سند ملكية مشكوك فيه، شيوع | تأخر، توقف الورشة، تعثر المرقي |
| الضمانات القانونية | تحقق الموثق | منظَّم بموجب القانون رقم 11-04 (الضمان، العقد، التسليم) |
| التمويل البنكي | ممكن (راجع دليل القرض العقاري) | غالبًا مرتبط بمدى تقدم الأشغال |
الخطوات، من جانب المشتري المقيم بالخارج
- حدّد ميزانيتك الفعلية — سعر العقار + مصاريف الموثق + الضرائب + الأشغال المحتملة + تكاليف السفر إلى هناك. احسب بسخاء.
- اختر الخيار المناسب (قديم أو VEFA) حسب قدرتك على تحمل المخاطرة وأفقك الزمني (السكن بسرعة أو الاستثمار على المدى الطويل).
- امنح وكالة لشخص قريب موثوق في الجزائر، أو سافر بنفسك. الوكالة التوثيقية المحررة جيدًا تجنّبك 80 % من المشاكل.
- تحقق من السند (في العقار القديم) أو من رخصة البناء الخاصة بالمرقي (في VEFA) — راجع أيضًا دليلنا حول رخصة البناء.
- توجّه إلى الموثق — وهو إلزامي لأي عقد بيع. دور الموثق محوري في الجزائر: فهو الذي يؤمّن المعاملة (انظر الغرفة الوطنية للموثقين في الجزائر).
- سجّل العقد وأشهِره لدى مصالح المحافظة العقارية.
الوثائق المطلوبة (من جانب المشتري)
- وثيقة هوية (جواز السفر الجزائري أو بطاقة التعريف الوطنية سارية الصلاحية).
- إثبات العنوان في الخارج.
- وكالة توثيقية + التصديق (apostille) أو المصادقة إذا لم توقّع بنفسك.
- وثائق تثبت مصدر الأموال (إمكانية تتبعها بنكيًا).
- رقم التعريف الجبائي (NIF) — اطلبه من المديرية العامة للضرائب (DGI) إذا لم يكن لديك.
التكلفة والآجال — ما يمكن قوله بصدق
تختلف المصاريف والضرائب على المعاملة العقارية: رسوم التسجيل، أتعاب الموثق (جدول تعريفات منظَّم)، رسم الإشهار العقاري. تحقق من ذلك لدى المديرية العامة للضرائب ولدى الموثق، لأن التعريفات تتغير وتعتمد على السعر المصرَّح به.
أوامر الحجم (تُؤكَّد مع الموثق):
- في العقار القديم: يستغرق المرور عند الموثق عادةً بضعة أسابيع بعد إجراء التحققات — ويطول إذا كان في السند مخالفات (شيوع غير مسوّى، تركة قيد التسوية).
- في VEFA: يُحدَّد أجل التسليم في العقد. حسب الحالات، قد يُحترم، أو يتأخر بضعة أشهر، أو أكثر من ذلك بكثير. يفرض القانون رقم 11-04 على المرقي ضمانات (انظر النص الرسمي)، لكن تفعيلها يستغرق وقتًا.
⚠️ تنبيه — لا توقّع أبدًا بناءً على رقم قيل لك شفهيًا فقط. اطلب دائمًا التفاصيل مكتوبة ومؤرخة.
الأخطاء الشائعة والفخاخ (تجنّب الاحتيال)
- في العقار القديم: سند الملكية المشكوك فيه. يُريك البائع «عقدًا» ليس عقدًا في الحقيقة (شهادة، وعد قديم، ورقة من البلدية غير مضبوطة). اطلب سندًا مشهَرًا في المحافظة العقارية، واجعل الموثق يتحقق منه.
- في العقار القديم: الشيوع غير المسوّى. وارث منسيّ قد يطلب إبطال البيع بعد سنوات. على الموثق التحقق من التركة.
- في VEFA: المرقي بلا اعتماد. يفرض القانون رقم 11-04 على المرقي أن يكون مسجَّلًا وحاصلًا على التراخيص. اطلب رقم تسجيله وتحقق منه.
- في VEFA: الدفع خارج جدول الدفعات القانوني. مرقٍّ يطلب منك دفع 80 % قبل بدء الأشغال، فهذه علامة خطر. القانون ينظّم أقساط الدفع.
- الوسطاء «العجائبيون» الذين يعدون، مقابل عمولة، بسند نظيف أو تسليم سريع. مرّ عبر موثق ومحامٍ، لا عبر قريب صديق «يعرف شخصًا».
- المواقع المزيفة للمرقين أو للعقارات المعروضة للبيع. تحقق من وجود الوكالة فعليًا ومن تسجيلها في السجل التجاري (CNRC).
- الدفع نقدًا دون إمكانية التتبع: خطير جدًا من الناحية الجبائية ومن ناحية الإثبات. فضّل التحويل البنكي أو الشيك البنكي.
أسئلة شائعة
هل العقار القديم أغلى دائمًا من VEFA؟ ليس دائمًا. في بعض المدن، يتجاوز سعر العقار الجديد على التصاميم سعر القديم. يتوقف السعر خصوصًا على الموقع وجودة البناء.
هل يمكنني الشراء على التصاميم (VEFA) من فرنسا دون أن أسافر أبدًا؟ نعم، عبر وكالة توثيقية محررة جيدًا. لكن يُنصح بشدة بالقيام برحلة واحدة على الأقل لزيارة الأرض ومقابلة المرقي.
ماذا يحدث إذا أفلس المرقي قبل التسليم؟ ينص القانون رقم 11-04 على صندوق ضمان وآليات تعويض. عمليًا، قد يكون التطبيق طويلًا ومعقدًا — ولهذا تأتي أهمية اختيار مرقٍّ متين.
هل يمكنني تمويل عملية شراء من الخارج؟ نعم، بشروط. راجع دليلنا حول القرض العقاري في الجزائر — للبنوك الجزائرية معايير خاصة بغير المقيمين.
ماذا أفعل إذا اكتشفت عيبًا خفيًا في العقار القديم بعد البيع؟ يمكنك رفع دعوى قضائية ضد البائع (ضمان العيوب الخفية). والأفضل الوقاية: اجعل مختصًا يعاين العقار قبل التوقيع.
المصادر الرسمية
- القانون رقم 11-04 المؤرخ في 17 فيفري 2011 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية (VEFA) — الجريدة الرسمية.
- الغرفة الوطنية للموثقين في الجزائر — notaires.dz.
- المديرية العامة للضرائب (DGI) — mfdgi.gov.dz.
آخر تحقق: 15/07/2026.
لمزيد من المعلومات، راجع أيضًا أدلتنا شراء أرض في الجزائر وبناء منزلك في الجزائر إذا كنت تفكر في البناء بنفسك.
فريق تحرير Bledz