باختصار — لبيع عقار في الجزائر وأنت في الخارج، اطلب التحقق من سندات الملكية وصلاحيات البائع، وجهّز العقد مع الموثق، وتوقّع الجانب الضريبي. إذا كنت تريد استلام ثمن البيع في الخارج، فاطلب من البنك دراسة هذا الأمر قبل التوقيع: البيع لا يمنح تلقائيًا حقًّا في التحويل بالعملة الصعبة. ✓ تم التحقق بتاريخ 07/10/2026 · المصادر: القانون المدني، المديرية العامة للضرائب (DGI)، الجريدة الرسمية والاتفاقية الجبائية.
البيع المُحضَّر جيدًا يعالج أربع مسائل منفصلة: من يحق له البيع، وبأي شروط، وما الضرائب الواجب التصريح بها، وكيف تستلم الأموال. اجمع الوثائق قبل أن تلتزم التزامًا نهائيًا تجاه المشتري.
التحقق من السندات والحقوق والأعباء
سلّم الموثق السند الذي بحوزتك، ومراجع الشهر العقاري، والدفتر العقاري إن وُجد، ووثائق الإرث عند الاقتضاء. عليه أن يتحقق من الحقوق المتنازل عنها، والأطراف الذين يجب أن يتدخلوا، والأعباء التي تثقل العقار.
عدم وجود دفتر عقاري باسمك وحدك لا يكفي لوصف كل الحالات الممكنة. العقار غير الممسوح، أو العقد المشهَّر القديم، أو الشيوع، أو الإرث، كلها حالات تتطلب تحققات، وأحيانًا تسوية للوضعية. اطّلع على دليل الدفتر العقاري وعلى دليل الميراث.
لا يمكن للوارث أن يبيع العقار كله بمفرده بحجة أنه يحوز المفاتيح. ميّز بين بيع حصصه الشائعة، وبيع العقار بأكمله، والقسمة. يشرح دليل الشيوع أهم هذه الفروق.
الثمن الحقيقي والمرجع الجبائي: مفهومان مختلفان
صرّح بـالثمن المتفق عليه فعلًا، واحرص على توثيق مواصفات العقار. تنشر المديرية العامة للضرائب (DGI) مرجعًا لسنتي 2025–2026 حسب المنطقة ونوع الملكية. تعرض هذه الوثيقة مجالات للقيم؛ ولا يعني ذلك أن هناك سعرًا أدنى واحدًا يلغي كل تفاوض.
تتيح المادة 78 من قانون الضرائب المباشرة للإدارة إعادة تقييم العقار وفق قيمته التجارية الحقيقية، في إطار إجراء تواجهي. يجب أن يكون بالإمكان تبرير الثمن المنخفض بالوضعية الحقيقية للعقار؛ ولا تُسجّل ثمنًا صوريًا لإخفاء جزء من الدفع.
اطلب تحديد عمولة الوكالة العقارية إن وُجدت، وتفويضها، وشروط دفعها. قارن بين التقديرات والخدمات، دون الخلط بين الأسعار المعروضة والبيوع التي أُبرمت فعلًا.
تنظيم التوقيع والدفع
يشترط القانون المدني العقد الرسمي لنقل الملكية العقارية، وإجراءات الإشهار لانتقال الحقوق. التوقيع العرفي أو الدفع أو التسجيل الجبائي لا يحل وحده محل مجموع هذه الإجراءات.
تفرض المادة 207 من قانون المالية 2025 استعمال وسائل الدفع الكتابية عبر القنوات البنكية والمالية في المعاملات العقارية المعنية. اطلب من الموثق والبنك تحديد القناة والخطوات والمستندات الإثباتية. لا تعتبر لقطة شاشة لتحويل بنكي دليلًا على أن الأموال وصلت نهائيًا.
في حالة الرهن، أو السكن المشغول، أو النزاع، اجعل معالجة النتائج مدرجة ضمن شروط البيع. يجب أن يتوافق تسليم المفاتيح مع ما تم الاتفاق عليه والتحقق منه.
البيع بالوكالة من الخارج
اطلب من الموثق المكلف بالبيع إعداد نص الوكالة، ثم تحقق من تحريرها لدى القنصلية أو السلطة المختصة. حدّد العقار والصلاحيات اللازمة: التوقيع، إنجاز الإجراءات، التصريح بالضرائب، واستلام الثمن إن رغبت في ذلك وفق طرق دقيقة.
حصر الوكالة في العملية المقصودة فقط. اسأل كيف ستُسلَّم إليك العقود والوصولات والمستندات البنكية. يساعدك دليل الوكالة القنصلية على تحضير هذه الخطوة.
فائض القيمة العقارية: الإطار الجبائي لسنة 2026
في حالة التنازل الخاص ذي الطابع المدني، تبلغ نسبة الضريبة على الدخل الإجمالي (IRG) من حيث المبدأ 15 % من فائض القيمة الخاضع للضريبة، وليس 15 % من كامل ثمن البيع. توضح المديرية العامة للضرائب القواعد والحالات الخاصة.
يميّز قانون 2026 بوجه خاص بين:
- ثمن الاقتناء أو الإنشاء والمصاريف المقبولة المبرَّرة؛
- بالنسبة لعقار آل إليك بالهبة أو الإرث، القيمة التجارية بتاريخ هذا الانتقال؛
- إذا تعذّر تحديد ثمن الاقتناء أو الإنشاء، قيمة جزافية قدرها 40 % من ثمن البيع، أُدرجت سنة 2026؛
- تخفيض قدره 5 % سنويًا ابتداءً من السنة الثالثة من الحيازة، بحد أقصى 50 %.
اطلب إعداد الحساب انطلاقًا من الوثائق. لا تخلط مصاريف التنازل بمصاريف الاقتناء والصيانة والتحسين: فالمادة 78 تنص على معالجات وحدود مختلفة لكل منها.
الإعفاء أو التخفيض: تحقق من الشروط
بيع التركة ليس معفى دائمًا. تتعلق المادة 80 مكرر بتصفية الحقوق العينية الشائعة عندما تكون استحالة القسمة المادية أو القانونية مبرَّرة قانونًا. وتشير المديرية العامة للضرائب أيضًا إلى تخفيض في الضريبة قدره 50 % بالنسبة للسكن الذي يشكل في الوقت نفسه الملكية الوحيدة والمسكن الرئيسي. أما المسكن المستعمل في العطل فقط فلا يستوفي هذه الشروط تلقائيًا.
التصريح G17: لا تنسَه
يجب إيداع التصريح G17 وتسديد الضريبة عند الاقتضاء خلال ثلاثين يومًا من تاريخ تحرير العقد، لدى المصلحة المختصة بمكان العقار. تنص المادتان 80 و80 رابعًا على اللجوء إلى وكيل مفوَّض بالنسبة للبائع غير المقيم في الجزائر، وعلى التصريح حتى في غياب فائض القيمة.
اطلب تحديد من يتكفل بذلك، واحتفظ بالإثبات. لا تفترض أن كل التزامات البائع الشخصية تُنجَز تلقائيًا بمجرد التوقيع عند الموثق.
فرنسا وتحويل ثمن البيع
إذا كنت مقيمًا جبائيًا في فرنسا، فاطلب فحص الالتزامات الفرنسية والمادتين 13 و24 من الاتفاقية. معالجة فائض القيمة وقواعد التحويل البنكي مسألتان منفصلتان: دفع الضريبة لا يسمح وحده بتحويل كامل الثمن إلى العملة الصعبة وإرساله إلى الخارج.
قدّم للبنك تاريخ الاقتناء، ومصدر الأموال، ومستندات العملة الصعبة، والعقود المتوفرة. اطلب جوابًا يناسب وضعيتك قبل أن تعتمد على هذه الأموال لشراء في فرنسا. يكمل دليل التحويلات واسترجاع الأموال هذا التحضير.
خطوات المتابعة
- اطلب من الموثق مراقبة الحقوق والوثائق.
- ادرس مع البنك إمكانية تحويل الأموال.
- قيّم العقار وجهّز الحساب الجبائي بالمستندات الإثباتية.
- حدّد شروط البيع والوكالة إذا كان يمثلك شخص آخر.
- وقّع وتابع الدفع والإجراءات المقررة.
- أودع التصريحات المطلوبة واحتفظ بإثباتات إتمامها.
أسئلة شائعة
هل لا يجب عليّ التصريح بشيء إذا لم يكن هناك فائض قيمة؟
يبقى التصريح G17 واجبًا في الأجل القانوني. اطلب التحقق بشكل منفصل من المصاريف والالتزامات الأخرى.
هل يضمن الموثق تحويل الدنانير إلى فرنسا؟
لا. اطلب من البنك دراسة العملية والمستندات اللازمة قبل أن تلتزم.
هل العقار الموروث معفى دائمًا؟
لا. الإعفاء المذكور أعلاه يخضع لشروط دقيقة تتعلق بتصفية الشيوع؛ ولا يشمل تلقائيًا كل إعادة بيع بعد الإرث.
المصادر الرسمية
- القانون المدني — التوثيق والشهر العقاري والشيوع.
- المديرية العامة للضرائب — فوائض القيمة العقارية والتصريح G17.
- المديرية العامة للضرائب — قانون الضرائب المباشرة 2026، المواد من 77 إلى 80 رابعًا و104.
- قانون المالية 2025 — المادة 207.
- الاتفاقية الجبائية فرنسا–الجزائر — المادتان 13 و24.
آخر تحقق: 07/10/2026. اطلب تأكيد الشروط التعاقدية والجبائية والبنكية الخاصة بملفك.
— فريق تحرير Bledz